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[楼市热议]我来总结下昆山的土拍,楼面价和未来的预售价 [复制链接]

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帅哥离线2017天空之城
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楼主  发表于: 08-09
在4天前,根据昆山目前的大环境和局势,我对昆山土拍做了预判。主流基调就是昆山绝对不会流拍。尽管我知道昆山周边都在流拍,哪怕是牛逼的大上海,也是大河向东“流“。无论是底价成交0溢价也好,还是低溢价也好,能做到这个成绩就是城市的胜利!昆山的胜利!不要说有些地块是政府接盘,左手倒右手!真是荒谬的说法。如果是真是政府左手倒右手,试问昆山周边城市人家都是傻瓜,人家宁愿流拍不倒,就你昆山牛逼,所以左手倒右手的说法荒谬站不住脚。如果经常研究楼市的坛友你更会知道,昆山这两年土拍都是天时不占!时间靠后且新严厉政策之前,丧失有利可靠之机,但是也为刚需多多少少留下点机会。而昆山是如此严厉之下0流拍,这就是昆山的价值,而这个价值不是空号,背后是切切实实的长三角实质一体化。昆山作为最重要的枢纽衔接点,最重要的一环。另外今天看到好多帖子说土拍楼面价和预售价。那我也来说说,简单来讲,楼面价简单×2是简单粗暴的算法,有其合理性而又不尽合理。矛盾具有特殊性,具体城市具体分析。根据昆山近2年的土拍和预售情况,一般来说,除了容积率低的叠墅可能达到了楼面价的翻倍,其他都是2倍封顶,比如2016年地王玉兰公馆,楼面价13400,现在售价23000-25000,叠墅27000。2016年 花桥地王17400,浦西玫瑰园27000-31000,城西地王时代悦府各种理由不开,你懂的。其他的有兴趣的坛友可以百度下。一般来说,根据开发商的成本,昆山的这个城市情况,总结规律就是最高预售价=2倍楼面价,其他则是1.楼面价接近10000或者超过10000的,预售价=楼面价+10000一平;2.偏离或者远远低于10000的楼面价,则预售价≈或者略<2倍楼面价。 另外再说说上海第三国际机场的事情,根据近期的情况,我用排除法。上海第三国际机场肯定要建的,这是毋庸置疑。昆山其实最大的敌人不是吴江,不是嘉兴,而是南通!南通最新消息传来,预计是2000万的客货流量机场,不是第三国际,那只有昆山,就这么简单,等吧!不足之处,欢迎补证。不喜勿喷!喷也可以,别骂人! &vHoRY  
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帅哥离线漫游在路上
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沙发  发表于: 08-09
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昆山不会流拍,这是县级市标杆,事关后续数千个县 +U_=*"@|  
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地铁,肯定会有,长三角一体化框架在这里,时间性问题,十月还是有机会审批。如果因昆山人口不够等因素影响审批,现在昆山做的应该是户籍落地政策放松,好像并没有 zs%Hb48V   
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地王在新镇,也能想到,毕竟市区,新镇单独划出来,肯定是要与嘉昆太联动发展了。 &-s'BT[PGq  
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唯独没想到的是张浦地块为何热度并不高,一直很看好张浦。
全昆山人都在玩这个神器
 
帅哥离线2017天空之城
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板凳  发表于: 08-09
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漫游在路上:昆山不会流拍,这是县级市标杆,事关后续数千个县
地铁,肯定会有,长三角一体化框架在这里,时间性问题,十月还是有机会审批。如果因昆山人口不够等因素影响审批,现在昆山做的应该是户籍落地政策放松,好像并没有
地王在新镇,也能想到,毕竟市区,新镇单独划出来,肯定是要与 .. (2018-08-09 23:02)  CbPuoOl  
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近期张浦没有大型交通规划,只有等K1或者机场
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xuxinjian 昆币 +1 - 来自昆山论坛APP 08-10
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地板  发表于: 08-09
关于陆家地块,今年10800零溢价,保本价19500,开发商要挣钱,预售价也得20000+,所以不要看0溢价,尽管如此,预售价你都可能买不起!陆家卖两万+是不正常的,包括去年的土拍14000多楼面价,这开卖要25000的节奏。我当时就说这个价格有点太高了,就算你在地铁口,相当于你陆家直接抄了花桥的后路,你让人家花桥怎么卖?这不是直接推高人家花桥涨价嘛!不管合理不合理,楼面价是最终是政府干预后的市场行为,有的可能透支了地铁的预期价格,有的可能刚刚好。不管怎么说,昆山的地段价值是无与伦比的,未来5年昆山的变化估计要在行政级别上了。
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winters_ks 昆币 +1 - 来自昆山论坛APP 08-10
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帅哥离线白马非马
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4楼 发表于: 08-09
2017天空之城:关于陆家地块,今年10800零溢价,保本价19500,开发商要挣钱,预售价也得20000+,所以不要看0溢价,尽管如此,预售价你都可能买不起!陆家卖两万+是不正常的,包括去年的土拍14000多楼面价,这开卖要25000的节奏。我当时就说这个价格有点太高了,就算你在地铁口,相当于你陆家直 .. (2018-08-09 23:16)  ]Z4zF"@  
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陆家那块保本1.8,没那么高,保本价=楼面价×1.4(融资+税费等)+0.3(建安+销售等),今天拍的其实都很合理
帅哥离线漫游在路上
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5楼 发表于: 08-09
2017天空之城:近期张浦没有大型交通规划,只有等K1或者机场 (2018-08-09 23:04)  dRM5urR6,  
w+3>DEfz  
张浦最大的问题缺利好也不算事,主要住那边的人缺希望 ax;{MfsK  
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常年修路,堵堵堵,换谁都要骂俩句。 t3Qm-J}wSB  
7rJ9 }/<I  
教育好像这三四年被吴淞江超越了,都快不如民办的了,这个教育可以差点,一定要进步。 [ArO$X3\  
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镇区钉子户真钉子户,我还没注册论坛刚玩那会就知道张浦有名气的钉子户了 JgxA^>|9;  
VEr 6uvB  
后续协力把台玻搬走,柏庐路延伸过去,张浦肯定压不住,快速发展,由镇往西发展改为往高铁板块靠拢,后续直接就是开发吴淞江了,这已经不是镇级别了,是昆山市的整个格局了
帅哥离线2017天空之城
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6楼 发表于: 08-09
白马非马:陆家那块保本1.8,没那么高,保本价=楼面价×1.4(融资+税费等)+0.3(建安+销售等),今天拍的其实都很合理 (2018-08-09 23:21)  */0vJz%<.M  
2VoEQ  
是的,我看错了,看成花桥12300的楼面价了,陆家10800这个保本价在17100。今天的还算合理的,去年的有点亏,位置真不如这个好,正地铁房。
离线飞过海面
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7楼 发表于: 08-09
漫游在路上:昆山不会流拍,这是县级市标杆,事关后续数千个县
地铁,肯定会有,长三角一体化框架在这里,时间性问题,十月还是有机会审批。如果因昆山人口不够等因素影响审批,现在昆山做的应该是户籍落地政策放松,好像并没有
地王在新镇,也能想到,毕竟市区,新镇单独划出来,肯定是要与 .. (2018-08-09 23:02)  {xBjEhQm  
avxn}*:X.  
张浦不热因为张浦是要看8年10年后的。一个盘从拿地到差不多卖完少则3年多则5年。10年后的价格和开发商没什么关系了。开发商是不管你10年后怎么样的
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8楼 发表于: 08-09
飞过海面:张浦不热因为张浦是要看8年10年后的。一个盘从拿地到差不多卖完少则3年多则5年。10年后的价格和开发商没什么关系了。开发商是不管你10年后怎么样的 (2018-08-09 23:38)  "!/_ h >  
%^%-h}1  
8-10年后会怎样
帅哥离线碧海潮声
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9楼 发表于: 08-09
八错八错
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